王健林“決戰(zhàn)”IPO
2023-07-02 18:18:39    騰訊網(wǎng)

留給萬(wàn)達(dá)商管的時(shí)間不多了。


【資料圖】

文|《中國(guó)企業(yè)家》記者 李艷艷

編輯|周春林

頭圖來(lái)源|中企圖庫(kù)

500多天過(guò)去了,這場(chǎng)圓夢(mèng)之旅還未行至終點(diǎn)。

上市如一座大山,橫亙?cè)谕踅×趾腿f(wàn)達(dá)商管面前。自2021年10月首次向港交所遞表,至今,珠海萬(wàn)達(dá)商管(全稱“珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司”)招股書已“失效”三次。在赴港上市的隊(duì)伍中,這樣大體量IPO反復(fù)折戟的情況并不多見(jiàn)。有揶揄者說(shuō):萬(wàn)達(dá)商管刷新了國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)境外上市的“最慢”紀(jì)錄。

6月28日深夜,珠海萬(wàn)達(dá)商管第四次遞表的消息傳出,隨即引發(fā)市場(chǎng)熱議。珠海萬(wàn)達(dá)商管是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的核心板塊,也在極大程度上決定著萬(wàn)達(dá)商管甚至整個(gè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)帝國(guó)的命運(yùn)。而據(jù)此前的“對(duì)賭”協(xié)議,留給萬(wàn)達(dá)商管的時(shí)間顯然不多了。

從最近一次失效,再到重新遞表,間隔兩個(gè)月,外部變化卻出乎意料——萬(wàn)達(dá)“負(fù)面”纏身,深陷輿論漩渦。不久前,證監(jiān)會(huì)曾問(wèn)詢?nèi)f達(dá)商管,珠海萬(wàn)達(dá)商管若不能于2023年底成功上市,發(fā)行人需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購(gòu)款,還需評(píng)估對(duì)其短期償債能力的影響。

69歲王健林,即將迎來(lái)決戰(zhàn)時(shí)刻。

對(duì)賭“大限”臨近

“這都‘一波好多折’了。”

聽(tīng)聞珠海萬(wàn)達(dá)商管第四次遞表的消息后,一位TOP5房企融資高管對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》感慨。6月28日,港交所官網(wǎng)顯示,珠海萬(wàn)達(dá)商管向港交所提交了IPO申請(qǐng),聯(lián)席保薦人為中信證券、摩根大通、瑞信。

上市之路,王健林和萬(wàn)達(dá)已經(jīng)走了500多天。2021年10月、2022年4月、2022年10月,珠海萬(wàn)達(dá)商管曾三次向港交所遞交上市申請(qǐng)材料,但均未成功過(guò)會(huì)。2023年4月25日,珠海萬(wàn)達(dá)商管向港交所提交的第三份招股書正式失效。

重新遞表的操作,對(duì)應(yīng)的是萬(wàn)達(dá)商管此前的解釋:上市進(jìn)展還在有序推進(jìn)中。有消息稱,4月21日,王健林現(xiàn)身萬(wàn)達(dá)集團(tuán)高管內(nèi)部會(huì)議。他表示,珠海萬(wàn)達(dá)商管屢次沖擊IPO未果,目前遇到了階段性困難,并強(qiáng)調(diào),萬(wàn)達(dá)絕不會(huì)躺平,更不會(huì)破產(chǎn)。

今年初,曾有內(nèi)部人士透露,“萬(wàn)達(dá)商管有望在第二季度完成上市”,而后無(wú)疾而終。從上市進(jìn)展來(lái)看,珠海萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)赴港上市的“小路條”,完成了港股上市的先期注冊(cè)程序。不過(guò),目前還未拿到上市“大路條”,這是影響上市的關(guān)鍵一步。

“萬(wàn)達(dá)商管走到現(xiàn)在,上市近在眼前,但這陣子負(fù)面?zhèn)髀勌?,外面看空情緒很重?!币晃徊辉妇呙娜倘耸糠Q。過(guò)去兩個(gè)月,諸如“業(yè)績(jī)?cè)旒佟薄氨蝗A潤(rùn)收購(gòu)”“賣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)回血”等傳言不斷。盡管官方有所辟謠,仍難抵擋市場(chǎng)悲觀情緒。

珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市目的地——港股,市場(chǎng)表現(xiàn)也不及預(yù)期。德勤在一份報(bào)告中指出,香港新股市場(chǎng)今年上半年縮量明顯,僅有1只大型新股上市和1只中概股回歸上市?!澳壳皝?lái)看,港股情緒不太好,市場(chǎng)信心不足,也會(huì)影響珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市預(yù)期。”前述券商人士稱。

有券商人士推測(cè),珠海萬(wàn)達(dá)商管一直未能拿到上市“大路條”,不排除與監(jiān)管有關(guān),“可能有些要求,萬(wàn)達(dá)一直沒(méi)達(dá)到。”一位證券分析師也提到,監(jiān)管層面確實(shí)比較關(guān)注萬(wàn)達(dá)商管的財(cái)務(wù)狀況以及評(píng)級(jí),“但萬(wàn)達(dá)也沒(méi)有什么辦法。能否上市,還是要看監(jiān)管層面的要求和表態(tài)。”

一位接近監(jiān)管層面的人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》介紹,企業(yè)拿不到“大路條”的情況,涉及多種因素。“常見(jiàn)的因素,比如舉報(bào),有人舉報(bào)企業(yè)出了什么問(wèn)題,然后證監(jiān)會(huì)需要核實(shí)和溝通。此外,政策調(diào)整、關(guān)聯(lián)其他案件等原因也會(huì)影響批文,需要企業(yè)有針對(duì)性地去找答案。”

6月2日,證監(jiān)會(huì)要求珠海萬(wàn)達(dá)商管出具境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料,要求其從珠海萬(wàn)達(dá)商管內(nèi)部控制制度是否健全有效、商場(chǎng)出租率準(zhǔn)確性、關(guān)聯(lián)交易問(wèn)題、短期償債風(fēng)險(xiǎn)、上市募集資金用途以及分紅制度等多方面進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明。

此前的3月21日,證監(jiān)會(huì)曾就萬(wàn)達(dá)商管某筆公司債發(fā)出一份問(wèn)詢函,內(nèi)容亦涉及珠海萬(wàn)達(dá)商管上市進(jìn)展等情況。截至目前,萬(wàn)達(dá)方面未回復(fù)上述問(wèn)詢函。

多位券商人士稱,目前萬(wàn)達(dá)亟需面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題是:部分對(duì)賭要到期,下半年上市壓力很大。珠海萬(wàn)達(dá)商管此前三次遞表未過(guò),投資者情緒備受打擊,對(duì)估值和融資不免造成一定影響。此外,商業(yè)地產(chǎn)本就受疫情影響很大,過(guò)去三年的壓力累積下來(lái),萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)金流肯定也會(huì)吃緊。

據(jù)了解,萬(wàn)達(dá)商管曾與碧桂園、螞蟻、騰訊等多家機(jī)構(gòu)投資者簽署了對(duì)賭協(xié)議,若2023年底前未能成功上市,萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)則需向上市前投資者支付約300億元人民幣股權(quán)回購(gòu)款。

輕資產(chǎn)“殺手锏”還能奏效嗎

最新招股書對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管2022年的業(yè)績(jī)情況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了更新,同時(shí)重新闡明了上市新規(guī),但原有Pre-IPO投資人名單、投資協(xié)議等內(nèi)容則與第三份招股書無(wú)異。

截至2022年12月31日,珠海萬(wàn)達(dá)商管管理472個(gè)商業(yè)廣場(chǎng),在管建筑面積達(dá)6560萬(wàn)平方米。2020年、2021年及2022年,其在管商業(yè)廣場(chǎng)(不包括停車位)平均出租率為98.6%。截至2022年12月31日,珠海萬(wàn)達(dá)商管有181個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目,包括163個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

輕資產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型的核心模式,也是王健林牽手資本市場(chǎng)的“殺手锏”。

從2015年起,萬(wàn)達(dá)商管開(kāi)始以輕資產(chǎn)模式,管理獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)。經(jīng)過(guò)最近兩年較為快速的輕資產(chǎn)擴(kuò)張,珠海萬(wàn)達(dá)商管對(duì)母公司萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的依賴進(jìn)一步降低。截至2022年底,珠海萬(wàn)達(dá)商管所管理的商業(yè)廣場(chǎng)中,184個(gè)由獨(dú)立第三方擁有,占在管商業(yè)廣場(chǎng)總數(shù)的39%。

不過(guò),收入結(jié)構(gòu)方面,母公司貢獻(xiàn)收入仍超過(guò)六成。進(jìn)入2023年,受上市端、資金端等方面的壓力,珠海萬(wàn)達(dá)商管外拓步伐有所放緩。此外,珠海萬(wàn)達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率逐年降低,由2020年的95.8%降至2022年的68.4%。

無(wú)論歷經(jīng)多少資產(chǎn)騰挪,萬(wàn)達(dá)商管這艘巨輪仍然牢牢掌握在王健林手中。據(jù)招股書,截至目前,萬(wàn)達(dá)商管直接擁有已發(fā)行股份總數(shù)約69.99%的權(quán)益,并通過(guò)珠海萬(wàn)欣、珠海萬(wàn)贏及銀川萬(wàn)達(dá)間接擁有已發(fā)行股份總數(shù)約8.84%的權(quán)益。

珠海萬(wàn)達(dá)商管稱,按照截至2022年末的總在管建筑面積和儲(chǔ)備項(xiàng)目建筑面積計(jì)算,公司是中國(guó)最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商,市場(chǎng)份額為9%。2022年全年,公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入271.2億元,同比增長(zhǎng)15.50%,凈利潤(rùn)增長(zhǎng)114.52%至75.34億元。

對(duì)比商管領(lǐng)域的龍頭企業(yè),萬(wàn)達(dá)商管的出租率表現(xiàn)出色。2022年,華潤(rùn)置地商業(yè)中心出租率為96.2%,龍湖集團(tuán)商場(chǎng)整體出租率為93.9%,新城控股吾悅廣場(chǎng)的出租率為95.13%。同期,萬(wàn)達(dá)商管以98%的出租率高于同行。

就在珠海萬(wàn)達(dá)商管重新遞表的同一天,6月28日,萬(wàn)達(dá)商管此前申請(qǐng)發(fā)行的60億元公司債注冊(cè)程序被中止。去年12月27日,萬(wàn)達(dá)商管擬發(fā)行的這筆公司債項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。當(dāng)時(shí)計(jì)劃發(fā)行項(xiàng)目品種為小公募,擬分期發(fā)行,期限不超過(guò)5年。

談及中止原因,中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示,萬(wàn)達(dá)商管此次終止發(fā)行的小公募債,或不排除市況未達(dá)公司預(yù)期,而主動(dòng)放棄發(fā)行。短期內(nèi)對(duì)公司流動(dòng)性不會(huì)有明顯影響,同時(shí)也不排除未來(lái)在具備條件的情況下重新提交發(fā)債申請(qǐng)。

“此次中止發(fā)債注冊(cè)的是大連萬(wàn)達(dá)商管,而非正處于IPO進(jìn)程中的珠海萬(wàn)達(dá)商管,也不會(huì)對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管上市有直接影響。”柏文喜稱。截至發(fā)稿,萬(wàn)達(dá)方面未對(duì)此次境內(nèi)債中止發(fā)行以及港股繼續(xù)IPO發(fā)表公開(kāi)評(píng)論。

過(guò)去三年,行業(yè)經(jīng)歷了史無(wú)前例的調(diào)整,眾多房企出險(xiǎn)。相比而言,“萬(wàn)達(dá)的情況好很多了,(只是)房企的融資環(huán)境還是不太友好。”前述房企高管稱。一位券商人士推斷,如果最后沒(méi)有合規(guī)問(wèn)題,這次遞表通過(guò)概率將會(huì)很大?!耙?yàn)楸O(jiān)管(層面)也不想總卡著它?!?/p>

此前,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已與境外債權(quán)人約定,將珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市日期推遲至今年11月30日。隨著珠海萬(wàn)達(dá)重新遞表,王健林的赴港之旅也將再度延續(xù)。完成證監(jiān)會(huì)要求其補(bǔ)充的發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料,將是珠海萬(wàn)達(dá)商管上市前的關(guān)鍵一步。

這次,他能如愿敲開(kāi)港交所大門嗎?

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