文/子木

剛剛，廣州出線，首套房執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

(相關(guān)資料圖)

——只要廣州無(wú)房，無(wú)論外地有沒(méi)有房貸，有沒(méi)有房子，在廣州都算首套首貸。

我特地給那邊的幾個(gè)資深中介打了電話，說(shuō)如果外地有一套在還房貸的，按首套首貸。

如果在外地有兩套以上在還房貸的，就只能按二套了，因?yàn)橘J款量大了，銀行也害怕風(fēng)險(xiǎn)。倒也合理。

已還貸款記錄徹底消失，外地有 20 套房也無(wú)所謂，只要廣州無(wú)房，就是首套首貸，按照 3 成首付，4.2%的利率走……

具體細(xì)則會(huì)下發(fā)到市場(chǎng)，這里不做論述，但總體來(lái)看，可以說(shuō)是極大的政策放松。

久旱逢甘霖，市場(chǎng)翹首以盼的政策終于落地。

其實(shí)當(dāng)初認(rèn)房不認(rèn)貸出臺(tái)的時(shí)候，我就認(rèn)為這是非常奇葩的思路，為什么外地有房子，買房就一律按 7 成，利率按二套？為什么貸款還清了，還要卡首付比例？

買套房，整得跟犯罪前科一樣。

其實(shí)打擊的并不是炒房客，而是誤傷了剛改一族。在北上廣深，很多人都是手欠在老家買了房子，或者之前在北京買了一居。

貸款并不多，結(jié)果政策一出，全部壓死，甚至很多人因?yàn)檫@個(gè)還一直單身，單著單著不想結(jié)婚了。

早在一年前，我就提出過(guò)認(rèn)房不認(rèn)貸的可行性，但硬生生扛到了現(xiàn)在，一線城市死活不愿意松口。

一方面不希望房?jī)r(jià)過(guò)分上漲，另一方面，行情不至于太差，對(duì)購(gòu)買力比較自信。

但事實(shí)是，今年我們也看到了，多方錯(cuò)殺，行情惡化，一線城市在極致的輿論條件下，也扛不住嚴(yán)寒。

這一年就像是在 ICU 里，病人奄奄一息，本來(lái)需要馬上除顫，心臟復(fù)蘇就能活過(guò)來(lái)，結(jié)果醫(yī)生說(shuō)，等等看，推點(diǎn)腎上腺素，我就不信他的生命力這么弱……

結(jié)果等啊等，病人血壓狂掉，心電圖都直了，這時(shí)候醫(yī)生著急了，舉著360J的除顫儀，趕緊救趕緊救……

本應(yīng)該花很小成本解決的事情，最后花了大價(jià)錢解決不明白，最后只能歸結(jié)于觀察視角不同。

一線城市并不是一線城市，在每次周期中，充分扮演著壓艙石和引導(dǎo)全國(guó)樓市預(yù)期的責(zé)任。明白這個(gè)，才能真正建立長(zhǎng)效機(jī)制。

問(wèn)題來(lái)了，四大一線城市，為什么單獨(dú)選擇廣州啟動(dòng)？

試驗(yàn)品。

廣州作為四大一線城市最炒不動(dòng)的城市，這次帶隊(duì)其實(shí)是背負(fù)著試驗(yàn)的責(zé)任，上面會(huì)根據(jù)廣州接下來(lái)的行情，判斷其他三個(gè)一線城市放開(kāi)的尺度和節(jié)奏。

如果廣州樓市一路上行大熱，對(duì)于其他城市的認(rèn)房不認(rèn)貸就會(huì)延緩?fù)瞥?，如果廣州激不起什么波瀾，那么其他三位大哥就要出手了。

邏輯上還是想為“房住不炒”保留一絲余地，但事實(shí)上，中國(guó)樓市，非漲即跌，非跌即漲，從來(lái)沒(méi)有中間值。

按我對(duì)廣州樓市的理解，上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行一般，樓市庫(kù)存較大，購(gòu)買力彈性有限，成交會(huì)復(fù)蘇，但大概率扛不動(dòng)大旗。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，很可能成為預(yù)期扭轉(zhuǎn)期間，對(duì)抗負(fù)面情緒的炮灰。

最終還是得其他三位大哥出手。

我之前一直在講，今年金九銀十是為數(shù)不多的窗口機(jī)會(huì)，天氣涼爽，傳統(tǒng)旺季BUFF疊加，這時(shí)候一線城市引導(dǎo)預(yù)期，挑起大梁，可起到四兩撥千斤的效果。

跟股市一樣，樓市太需要一次信心和流動(dòng)性回歸，否則業(yè)主扛不住，地方財(cái)政扛不住，經(jīng)濟(jì)大盤也受拖累。

一線放開(kāi)，龍頭下山，意味著提振房?jī)r(jià)上升到戰(zhàn)略角度，政策底真正出現(xiàn)，市場(chǎng)底隨后。

所以買房的、賣房的，投資的、置換的、自住的，現(xiàn)在要打起十二分精神來(lái)，浪來(lái)了，就要有所操作，不然浪下去了，根本沒(méi)有人會(huì)搭理你。

有人說(shuō)，籃子里還有一張底牌——“放開(kāi)限購(gòu)”。

一線能放開(kāi)限購(gòu)嗎？

我認(rèn)為不能。

如果一線放開(kāi)，資金就會(huì)跨城向上熱涌，抽空低能級(jí)樓市購(gòu)買力，會(huì)徹底形成樓市的“水滴結(jié)構(gòu)”，在某種意義上，扼殺了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的更多可能性。

當(dāng)初一線城市限制人口，疏解功能，就是為了把更多的資源導(dǎo)入二線城市，形成東西南北中，多點(diǎn)開(kāi)花的城市群抱團(tuán)格局。

戰(zhàn)略之所以稱之為戰(zhàn)略，理應(yīng)看得更遠(yuǎn)一些。

02

不僅“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策利好推出，昨天，存量房貸利率下調(diào)，也有了重磅信號(hào)：

招商銀行已制定存量房貸利率下調(diào)相關(guān)預(yù)案，國(guó)有大行交通銀行將于 8 月 30 日召開(kāi)個(gè)人住房貸款存量房貸利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議，消息已被確實(shí)。

這個(gè)話題非常有意思。

當(dāng)初也是子木全網(wǎng)第一個(gè)提出的，借鑒的是 2015 年的上一輪政策調(diào)整的存量房貸利率打7折，屬于救市工具籃的良藥。

后來(lái)不斷有聲音出來(lái)，慢慢成真，7月央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾釋放信號(hào)：

新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

8 月，央行官網(wǎng)公布《央行下半年工作會(huì)議通稿》再提及：

指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

但市場(chǎng)并不買賬。

誰(shuí)見(jiàn)過(guò)，狼把肉叼在嘴里還能揪出來(lái)的？買房人不信，賣房人也不信，讀者幾乎每天都在問(wèn)我，什么時(shí)候才能降……

我一直堅(jiān)持會(huì)調(diào)，是因?yàn)檫^(guò)去有過(guò)同樣案例，更重要的是7月鄒瀾談及這個(gè)話題時(shí)，強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)關(guān)鍵詞：

市場(chǎng)化、法治化。

這兩個(gè)大帽子懸在空中，扣誰(shuí)誰(shuí)老實(shí)。一下子把博弈局面上升為絕對(duì)指令，沒(méi)得談的余地。

當(dāng)然中間也出過(guò)其他聲音，有媒體發(fā)文，說(shuō)要照顧一下商業(yè)銀行的利潤(rùn)情況……應(yīng)該是有專員下去查了查，發(fā)現(xiàn)銀行比想象中要糟糕許多。

銀行為什么一定會(huì)下調(diào)存量房貸利率呢？

1、減輕購(gòu)房者負(fù)債壓力，變相釋放消費(fèi)力，對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有直接效果。

2、減輕高利率站崗者負(fù)面情緒壓力，再次相信市場(chǎng)。

3、抑制提前還貸潮，為信貸系統(tǒng)提振流動(dòng)性。

從 7-8 月的數(shù)據(jù)看，信貸數(shù)據(jù)非常危險(xiǎn)，人們拼命存錢，提前還貸，會(huì)加重貨幣空轉(zhuǎn)，印鈔機(jī)轉(zhuǎn)得直冒煙，但中間堵得死死的，就是下不去。

從銀行消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸可以看出，最近很多城市都卷到 3%，深圳有大行經(jīng)營(yíng)貸降到了 2.8%……驚掉下巴。

這時(shí)候誰(shuí)都想置換 JYD，即使有風(fēng)險(xiǎn)，但也能一雪被行情欺騙的恥。

前幾天跟銀行的朋友吃飯，拍著大腿說(shuō)，真的菜到家了，搞了這么多年市場(chǎng)化，把自己快搞死了，自己還叫朋友買了所屬銀行理財(cái)，現(xiàn)在連親戚的面都不敢見(jiàn)。

重、慢、僵、亂，四個(gè)大字是銀行這些年的真實(shí)體現(xiàn)。

7 月央行換帥，潘學(xué)霸提著屠龍寶刀走馬上任，同月14號(hào)，點(diǎn)出“法治、市場(chǎng)”，接下來(lái)7-8月，央行出的新聞，一個(gè)比一個(gè)勁爆。

總之，存量房貸利率下調(diào)，是必然的趨勢(shì)，不出意外，存量房貸利率下調(diào)應(yīng)該在 9-10 月分批上線。

至于怎么調(diào)，目前市場(chǎng)上有“消息”：

根據(jù)實(shí)際加 BP 情況，范圍在 10-50 之間。當(dāng)初 150BP 以上的，降低 50BP，50-100BP 的降低 30BP，低于 50BP 的可能是10BP，至于實(shí)際操作，具體再測(cè)。

很多人搞不清楚BP，我再給稍微解釋一下。

房貸利率=LPR+加點(diǎn)

如果老王點(diǎn)兒背，2019 年 8 月買房，當(dāng)初的 LPR 是 4.85%，合同房貸利率是 6.5%，這時(shí)候加點(diǎn)=6.5%-4.85%=1.65%=165BP

按照消息，屬于第一檔操作，就要調(diào)整至 165BP-50BP=115BP。

這兩年 LPR 一路下跌，從4.85%降至4.2%，那么這時(shí)候老王的利率，就變成了，4.2%+115BP=5.35%。

從 6.5%降至 5.35%，按照200萬(wàn)30年房貸，每月月供，減少1600元。

不過(guò)畢竟是“消息”，具體真實(shí)性還要看所屬銀行具體出臺(tái)的策略，但邏輯一定是不變的——

高利率大調(diào)，中利率中調(diào)，低利率小調(diào)。

這部分福利一定會(huì)給到高利率站崗那部分人。不普調(diào)是因?yàn)榧词箯睦亲炖锞救?，那也不能全部揪完，至少給狼們留條活路。

03

最后再多說(shuō)幾句。

雖然過(guò)去對(duì)很多東西的發(fā)生很不理解，但對(duì)未來(lái)，子木一直堅(jiān)持悲觀正確，樂(lè)觀賺錢，長(zhǎng)期看多。

尤其這段時(shí)間，從上到下，全程高能，格局打開(kāi)。

上一篇文章寫了《沒(méi)想到會(huì)這樣》，講到印花稅下調(diào)，結(jié)果主力部隊(duì)撤退，造成股市不及預(yù)期。

只有兩種可能，一種是我方將領(lǐng)壓根就沒(méi)意識(shí)到地方會(huì)偷家，另一種是，一切都在盤算之中，先誘空再捕殺。

根據(jù)29號(hào)的行情，驗(yàn)證了第二種邏輯的可能性，說(shuō)明了什么？

背后有高人。

這給了市場(chǎng)非常大的信心，宏觀有高人，國(guó)運(yùn)必起勢(shì)。

昨天華為低調(diào)公布了最新手機(jī)產(chǎn)品mate 60 pro ，有人做了拆解評(píng)測(cè)，這是一臺(tái)真正的國(guó)產(chǎn) 5G 手機(jī)，意味著歷時(shí) 1566 天，從硬件到軟件的封鎖結(jié)束了。

麒麟芯片王者歸來(lái)，雖然性能比不上8gen2，但它的意義不只是體現(xiàn)在性能上。

因?yàn)樗某霈F(xiàn)代表了我國(guó)半導(dǎo)體行業(yè)真正有了立足的能力，跟當(dāng)年的第一艘航母一樣，具有時(shí)代意義。

今天下午央行公布，已經(jīng)形成金融支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的文件初稿，又召開(kāi)了金融支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)推進(jìn)會(huì)，幾乎所有金融系統(tǒng)的大佬和民營(yíng)集團(tuán)代表，全部到會(huì)。

在股市、樓市之后，真正的提振經(jīng)濟(jì)組合拳即將面世。

與此同時(shí)，中美商務(wù)部長(zhǎng)會(huì)談時(shí)，中方說(shuō)過(guò)這樣一句話——美方多次表示不尋求與中方脫鉤，希望美方將表態(tài)落在實(shí)處。

兩天后，美國(guó)商務(wù)部長(zhǎng)雷蒙多在上海美國(guó)商會(huì)舉辦的論壇上稱，希望美國(guó)企業(yè)在華投資。

連起來(lái)看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，此階段密集的組合拳，正是對(duì)美帝的邏輯反制——

沒(méi)有直接對(duì)抗，而是告訴西方，封鎖越來(lái)越?jīng)]用了，崛起只是時(shí)間問(wèn)題，要么一起共融共榮，要么你繼續(xù)封鎖，未來(lái)一旦逆轉(zhuǎn)，此消彼長(zhǎng)。

充分展現(xiàn)了“你打你的，我打我的”戰(zhàn)略思維。

說(shuō)實(shí)話，這兩年很苦，投資情緒幾近潰敗，不堅(jiān)定的富人開(kāi)始逃離。

但你會(huì)發(fā)現(xiàn)，越是激蕩越有更多人在用堅(jiān)韌的毅力和默默的付出，守護(hù)著城池，直至帶來(lái)美帝的妥協(xié)。

1978年，鄧?yán)舷破鸶母镩_(kāi)發(fā)風(fēng)潮，歷經(jīng) 45 年，二次改開(kāi)的號(hào)角，已然悄然吹響，經(jīng)濟(jì)大盤復(fù)蘇，這才是真正股市和樓市的基礎(chǔ)邏輯。

第四季度，這么看，理應(yīng)充滿期待……

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