“鄭州王”正商業(yè)績(jī)持續(xù)虧損，流動(dòng)性承壓，處境愈發(fā)艱難。

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(相關(guān)資料圖)

交換要約

8月29日，正商實(shí)業(yè)（00185.HK）公告稱，其尚未償還的2023年到期12.5厘優(yōu)先票據(jù)將展開(kāi)交換要約。

美元債交換要約公告

公告稱，正商集團(tuán)就身處美國(guó)境外的非美國(guó)籍人士所持有的現(xiàn)有票據(jù)展開(kāi)交換要約，交換要約乃按照交換要約備忘錄所載的條款并在其條件規(guī)限下作出。

據(jù)公開(kāi)資料，上述美元債發(fā)行于2021年，當(dāng)前余額2億美元，票息12.5%，應(yīng)于2023年9月13日到期。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前正商實(shí)業(yè)存續(xù)美元債2只，存續(xù)規(guī)模3.6億美元，票息均為12.5%，融資成本高企。

存續(xù)美元債

2022年6月，穆迪將正商集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“正商集團(tuán)”）的企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR）從B2下調(diào)至B3，展望維持“負(fù)面”；同時(shí)將正商實(shí)業(yè)發(fā)行、正商集團(tuán)提供擔(dān)保的高級(jí)無(wú)抵押債券評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa1”。

穆迪認(rèn)為，在合同銷售額及現(xiàn)金流下滑、再融資需求上升的合力作用下，正商集團(tuán)的流動(dòng)性將在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)趨弱。

在行業(yè)融資趨緊情況下，正商再融資風(fēng)險(xiǎn)有所增加、流動(dòng)性持續(xù)惡化。

在境內(nèi)債方面，主要由正商集團(tuán)的地產(chǎn)板塊開(kāi)發(fā)主體河南宏光正商置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“宏光正商”）發(fā)行，目前已無(wú)存續(xù)債券。

近年來(lái)，隨著銷售疲軟、業(yè)績(jī)虧損，“河南房企一哥”、“鄭州王”正商現(xiàn)金流和流動(dòng)性承壓，處境愈發(fā)艱難。

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流動(dòng)性枯竭

據(jù)官網(wǎng)介紹，正商集團(tuán)1995年創(chuàng)立于鄭州，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、實(shí)業(yè)兩大部分，是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、工程建設(shè)、酒店管理、醫(yī)院管理、精細(xì)化工、教育、投資和信托基金管理于一體的跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)。

“正商系”旗下?lián)碛懈酃缮鲜泄菊虒?shí)業(yè)和興業(yè)物聯(lián)（09916.HK），A股上市公司贊宇科技（002637.SZ）以及紐交所上市公司（GMRE.NYSE），是鄭州銀行（06196.HK、002936.SZ）大股東。

正商集團(tuán)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，正商集團(tuán)為正商實(shí)業(yè)和宏光正商的股東，公司實(shí)際控制人為張敬國(guó)家族。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來(lái)，正商集團(tuán)逐步將房地產(chǎn)重心轉(zhuǎn)移至正商實(shí)業(yè)，主要負(fù)責(zé)新承接的招拍掛及部分舊改項(xiàng)目，而宏光正商則開(kāi)發(fā)現(xiàn)有的項(xiàng)目及未退出的部分城改項(xiàng)目。

2022年，正商實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入95.92億元，同比減少28%；結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)總建面為95萬(wàn)平米，同比減少13.64%。

2023年上半年，正商集團(tuán)實(shí)現(xiàn)21.86億元的銷售額，以及22.06萬(wàn)㎡的銷售面積。

從正商集團(tuán)披露的合約銷售數(shù)據(jù)以及克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，公司銷售規(guī)模過(guò)去3年持續(xù)減少，企業(yè)的結(jié)轉(zhuǎn)收入勢(shì)必會(huì)受到影響。

土儲(chǔ)方面，2022年正商實(shí)業(yè)僅在河南登封新增了1個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)總建面7.57萬(wàn)平米，總價(jià)為1.68億元。

受流動(dòng)性問(wèn)題影響，正商實(shí)業(yè)拿地幾乎暫停。

截至2022年底，正商實(shí)業(yè)擁有總土儲(chǔ)約990萬(wàn)平方米，可以滿足企業(yè)未來(lái)3-4年的開(kāi)發(fā)需求。

但是從存貨結(jié)構(gòu)來(lái)看，正商實(shí)業(yè)已竣工物業(yè)的價(jià)值占比由2021年的15.88%提升至19.38%；未開(kāi)發(fā)的土儲(chǔ)占比不到40%，未來(lái)可能會(huì)面臨一定的存貨去化壓力。

業(yè)績(jī)方面，2022年正商實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入96.57億元，同比減少28.1%；凈利潤(rùn)出現(xiàn)29.43億元的巨額虧損。

歸母凈利潤(rùn)

近日，正商實(shí)業(yè)發(fā)布盈利預(yù)警，2023年上半年預(yù)期錄得凈虧損3.5億元至4.5億元，業(yè)績(jī)繼續(xù)虧損。

從盈利能力看，2022年正商實(shí)業(yè)毛利率下滑至8.56%，凈利率為-30.47%。

毛利率水平

截至2022年末，正商實(shí)業(yè)總資產(chǎn)為615.44億元，總負(fù)債562.24億元，凈資產(chǎn)53.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率91.36%。

近年來(lái)，正商實(shí)業(yè)財(cái)務(wù)杠桿水平較高，高于行業(yè)平均水平，存在較大杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

資產(chǎn)負(fù)債率

從“三道紅線”看，2022年正商實(shí)業(yè)的凈負(fù)債率為119.27%，非受限現(xiàn)金短債比為0.04，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為82.39%，踩中了全部紅線，仍然處于紅檔。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，正商實(shí)業(yè)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的93%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

截至2022年末，正商實(shí)業(yè)流動(dòng)負(fù)債有523.37億元，主要為其他流動(dòng)負(fù)債，其一年內(nèi)到期的短期負(fù)債有119.37億元。

相較于短債壓力，正商實(shí)業(yè)流動(dòng)性緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有4.88億元，公司面臨短期償債壓力較大。

此外，正商實(shí)業(yè)還有非流動(dòng)負(fù)債38.87億元，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)有35.06億元。

整體來(lái)看，正商實(shí)業(yè)剛性債務(wù)總規(guī)模有154.43億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為27%。

有息負(fù)債高企，正商實(shí)業(yè)支付股利、利息產(chǎn)生的現(xiàn)金流出大增，不僅造成融資惡化，還對(duì)公司利潤(rùn)形成較大侵蝕。

從融資渠道看，坐擁四家上市公司，“正商系”融資渠道多元，其中正商實(shí)業(yè)主要通過(guò)股權(quán)和債券融資。

值得注意的是，2020年以來(lái)正商實(shí)業(yè)籌資性現(xiàn)金流凈額由凈流入轉(zhuǎn)為凈流出狀態(tài)，其外部融資環(huán)境持續(xù)惡化，再融資壓力較大。

籌資性現(xiàn)金流

總得來(lái)看，正商實(shí)業(yè)銷售疲軟，業(yè)績(jī)持續(xù)虧損，對(duì)債務(wù)和利息的保障程度下降；債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，短期資金流動(dòng)性異常緊張；籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，融資環(huán)境惡化。

03

“鄭州一哥”

1979年，張敬國(guó)考入鄭州大學(xué)物理系無(wú)線電專業(yè)，畢業(yè)后被分配到省直部門(mén)供職，1995年離開(kāi)體制開(kāi)始創(chuàng)業(yè)。

一開(kāi)始，張敬國(guó)創(chuàng)立了河南興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，隨后與人合作開(kāi)發(fā)出興聯(lián)公寓。

1998年，在房地產(chǎn)掘到金的張敬國(guó)又創(chuàng)立了正商置業(yè)，著手開(kāi)發(fā)建設(shè)鄭州北區(qū)大盤(pán)北云鶴花園，開(kāi)啟鄭州北區(qū)高檔住宅的先河。

正商集團(tuán)董事長(zhǎng)張敬國(guó)

隨后，金色港灣、四月天、綠島港灣等項(xiàng)目相繼在鄭州落地建成，正商開(kāi)始逐漸坐穩(wěn)“鄭州一哥”的位置。

2010年，正商集團(tuán)提出走出鄭州戰(zhàn)略，隨后進(jìn)軍海南，其擴(kuò)張的步伐也曾一度到達(dá)山東青島等地。

然而不久，正商集團(tuán)的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略放緩腳步，直到2017年才重新開(kāi)啟區(qū)域擴(kuò)張。

2018年，正商集團(tuán)銷售509.7億元，正式踏入500億俱樂(lè)部行列，成為中小型房企的典型代表。

在此期間，張敬國(guó)開(kāi)始施展財(cái)技，推動(dòng)旗下公司登陸資本市場(chǎng)。

2015年，正商集團(tuán)以7.31億港元收購(gòu)香港恒輝股份，后改名為正商實(shí)業(yè)，成功借殼港股上市。

一年后，正商旗下醫(yī)療公司GMRE在紐交所敲鐘上市，進(jìn)入美國(guó)資本市場(chǎng)；2018年入主深交所A股上市公司贊宇科技，成為實(shí)際控制人；2021年3月旗下興業(yè)物聯(lián)正式在港交所掛牌上市。

目前，“正商系”已形成坐擁四家上市公司的龐大商業(yè)版圖，其幾乎成為鄭州本土企業(yè)中，融資渠道最多的房企之一。

但是，近年來(lái)關(guān)于正商各大樓盤(pán)項(xiàng)目業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象層出不窮，正商也多次被列為失信人名單，公司法人代表被限制高消，更為嚴(yán)重的是其資本擴(kuò)張、負(fù)債率攀升的后遺癥開(kāi)始顯現(xiàn)。

在房地產(chǎn)寒冬之下，正商業(yè)績(jī)和流動(dòng)性承壓，處境愈發(fā)艱難。

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