速訊:北京碼農(nóng)神盤失靈
2023-07-04 13:27:26    騰訊網(wǎng)

7月初的北京,酷暑難耐,氣溫直逼40度。在碼農(nóng)聚集眾多的回龍觀住宅區(qū),一些房東的內(nèi)心像室外的炎熱天氣般焦灼。


(資料圖片僅供參考)

2023年5月以來,回龍觀的許多房東們發(fā)現(xiàn),支撐回龍觀區(qū)域的3大碼農(nóng)盤——金域華府、國(guó)風(fēng)美唐、公園悅府,開始出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌行情。

“4月份之前市場(chǎng)整體還平穩(wěn),但等到5月份賣房時(shí),房?jī)r(jià)開始以一周10萬元的程度下滑?!彼蚕⑷f變的市場(chǎng)下,不少業(yè)主開始以低于心理預(yù)期的價(jià)格,快速轉(zhuǎn)手出售。

2022年,因?yàn)榫嚯x百度、新浪、網(wǎng)易、滴滴、騰訊北京總部等互聯(lián)網(wǎng)公司云集的中關(guān)村軟件園只有數(shù)公里,三大碼農(nóng)盤還曾以均價(jià)8萬一平米的成交價(jià),漲到了回龍觀區(qū)域房?jī)r(jià)新高。

▲(北京回龍觀居住區(qū)。圖源/視覺中國(guó))

僅僅過了一年左右的時(shí)間,這些碼農(nóng)盤房?jī)r(jià)一路飆升的態(tài)勢(shì),開始急轉(zhuǎn)直下,不少樓盤成交價(jià)甚至回落到3年前水平。

“以金域華府二期為例,2020年初的房?jī)r(jià)約6.6萬,2022年最高漲到了8.6萬,現(xiàn)在的成交價(jià)又回落到7.5萬左右的水平了?!北镜匾晃恢薪楸硎?。

5月開始降溫

趕在4月的最后一天,劉萌把自己回龍觀的老房子,掛在了北京兩大中介信息平臺(tái)。按照她的最初計(jì)劃,趕在明年孩子上小學(xué)之前,一定要把房子賣出去,置換一個(gè)學(xué)區(qū)更好的房源。

留給她的賣房時(shí)間,還有整整1年。在劉萌看來,1年足夠?qū)崿F(xiàn)換房計(jì)劃了。但讓她沒想到的是,房子掛出去兩個(gè)月以來,中介沒有帶來一個(gè)客戶。

最初,這并沒有引起她的警覺。直到端午節(jié)假期,劉萌自身的一次看房經(jīng)歷,才讓她意識(shí)到形勢(shì)大不一樣了,“五一假期看房的時(shí)候,還覺得市場(chǎng)沒有網(wǎng)上說的那么冷。但這次端午節(jié)再去看房,真的震驚了,看過的房普遍都在降價(jià)?!?/p>

最近一段時(shí)間,劉萌時(shí)不時(shí)就能在中介朋友圈里,刷到低于市場(chǎng)價(jià)30萬、低于市場(chǎng)價(jià)50萬、甚至低于市場(chǎng)價(jià)100萬的房源信息。之后,她默默調(diào)低了自己的掛牌價(jià)格,開始主動(dòng)在多個(gè)社交平臺(tái)發(fā)布房源消息。

越來越多的掛牌量,正在讓房東賣房的緊迫感進(jìn)一步加重。多位中介表示,目前,北京二手房“掛牌量+內(nèi)部房源”,總量已從3月份的12萬套升到了近15萬套。

在回龍觀區(qū)域工作多年的經(jīng)紀(jì)人張濤告訴「市界」,不少成交房子的價(jià)格已經(jīng)降到2020年底的價(jià)格,相當(dāng)于跌了5%到10%。

張濤列舉了其中的一項(xiàng)成交數(shù)據(jù),“國(guó)風(fēng)美唐2期的兩居室戶型,2月份還能賣到550萬,但這個(gè)月的成交價(jià)降到了500萬左右?!?/p>

▲(圖源/視覺中國(guó))

急轉(zhuǎn)直下的降價(jià)形勢(shì),也讓從事回龍觀經(jīng)紀(jì)人工作8年的經(jīng)紀(jì)人趙星,感到形勢(shì)大有變化。

“業(yè)主們的心態(tài)崩不住,其實(shí)是從今年5月份開始的”。趙星發(fā)現(xiàn),這些最終“割肉”離場(chǎng)的業(yè)主們,大都有一個(gè)共同點(diǎn)——急于“先買后賣”。

“大多數(shù)業(yè)主們已經(jīng)訂好了要換的房。自己的房子如果沒有賣出去,就要承擔(dān)20%總房?jī)r(jià)的違約成本,只能大幅降價(jià)急售?!?/p>

而在過往,北京市場(chǎng)的改善買家們,普遍流行這樣一個(gè)換房操作——“先買后賣”。背后的好處在于,房?jī)r(jià)不斷上漲的環(huán)境下,他們通過“早買房”和“晚賣房”,可以最大程度獲取漲價(jià)利差。

但在今年的市場(chǎng)行情中,“先買后賣”的業(yè)主們,被卡在了中間的交易鏈條:一條腿已經(jīng)邁進(jìn)了“買房”的車,另一條腿卻在價(jià)格越來越卷的賣方市場(chǎng)里卡住了。

“二三月份小陽(yáng)春的形勢(shì),給了很多業(yè)主幻覺。許多人覺得房?jī)r(jià)會(huì)迅速漲上去,還是先買再賣吧,沒想到5月形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下,買了房的業(yè)主要想不違約,只能趕緊降價(jià)出貨?!壁w星說道。

新房神盤成為“新歡”

回龍觀周邊的產(chǎn)業(yè)特征十分鮮明:2014年,移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)之前,以百度、新浪為首;移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)之后,小米、騰訊等新貴層出不窮。這些互聯(lián)網(wǎng)大廠孕育了大量碼農(nóng),這些碼農(nóng)聚集的北五環(huán),撐起了當(dāng)?shù)貥鞘械摹鞍脒吿臁薄?/p>

月薪5W+,月消費(fèi)5K,是碼農(nóng)的典型特征。每月多出那么多錢來干什么?買房子。

在大廠工作的王媛,早在2018年便在回龍觀買了北京的第一套房。住在回龍觀的這些年里,她眼看越來越多的碼農(nóng)涌入這個(gè)片區(qū),做了她的鄰居。

2021年是王媛的碼農(nóng)鄰居們涌入最多的時(shí)候,大批互聯(lián)網(wǎng)上市公司的員工們,開始瘋狂買入次新房, “2021年年初那會(huì)兒,海淀的房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)超10萬,而位于昌平區(qū)的回龍觀二手房,價(jià)格也不過是6-7萬。這種差價(jià)優(yōu)勢(shì),讓回龍觀成為海淀周邊最火熱的剛需房片區(qū)”。

2022年底,回龍觀的房?jī)r(jià)飆升至8萬/平米,王媛萌生了賣房的念頭,“經(jīng)濟(jì)環(huán)境不太穩(wěn)定,加上互聯(lián)網(wǎng)裁員,想著能盡快落袋為安。”

如今,幾乎每個(gè)大廠都進(jìn)行數(shù)輪優(yōu)化,趨勢(shì)持續(xù)至今。王媛告訴「市界」,“現(xiàn)在的行情不像2020年底或者2021年年初,那會(huì)兒也會(huì)受疫情影響,但是在短暫低谷后還能反彈,不少人跳槽還會(huì)有40%以上的漲幅。但今年的行情是,能平薪就不錯(cuò)了?!?/p>

▲(圖源/視覺中國(guó))

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的退潮,讓許多人開始收縮家庭負(fù)債比例,儲(chǔ)備好足夠的現(xiàn)金,應(yīng)對(duì)大環(huán)境帶來的不確定性。

而在回龍觀,這個(gè)原本被互聯(lián)網(wǎng)人員撐起來的住房市場(chǎng),買房需求開始迅速萎靡,“很多人擔(dān)心背上房貸后,因?yàn)樽约汗ぷ鞑环€(wěn)定導(dǎo)致斷供。所以,出手也特別謹(jǐn)慎,買房客戶沒那么多了?!睆垵嬖V「市界」。

不過,這并不是回龍觀房?jī)r(jià)下跌的唯一原因。從2021年開始,昌平大量的新房供應(yīng),回龍觀二手房房?jī)r(jià)帶來了另一層打擊。

相比回龍觀原有的二手房,新房的供應(yīng)地段優(yōu)越、配套成熟、戶型更佳。最關(guān)鍵的是,它們極具性價(jià)比。

限價(jià)6.2-6.5萬的新房產(chǎn)品,被大量推向市場(chǎng)。而原本處于上漲通道的二手房,被澆了一盆冷水。

于是,更多買房人開始轉(zhuǎn)向新房,尋求更大的投資確定性。這導(dǎo)致昌平的新房神盤,最終超越回龍觀大盤的漲勢(shì),成為買房人眼里的“新歡”。

例如今年年初朱辛莊板塊推出的越秀星越項(xiàng)目,便遭到了眾多購(gòu)房人的爭(zhēng)搶,開盤便售罄。相比之下,曾經(jīng)均價(jià)飆升至8萬的二手房,許多成交價(jià)已經(jīng)回落到了7萬元以下。

“中介天天忽悠降價(jià)”

當(dāng)降價(jià)像雪球一樣從山頂滾下來時(shí),被裹挾其中的每一個(gè)賣房者都沒能“幸免”,而購(gòu)房者則站在一旁觀望著,在買房這件事兒上變得更加挑剔了。

沖著買房可以獲得積分獎(jiǎng)勵(lì)的優(yōu)勢(shì),去年年底,陳可入手了位于回龍觀新龍城的一套46平米的二手房開間,“按照北京市政府積分規(guī)定,在城六區(qū)(東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)和石景山)之外入手一套房產(chǎn),一年會(huì)多加2分的積分獎(jiǎng)勵(lì),上限是12分?!?/p>

而按照北京的積分落戶規(guī)定,根據(jù)不同條件,一般需要積滿97-125分左右才能落戶。

總價(jià)小、流通率高的小戶型二手房,是陳可一早就確定的買房目標(biāo),她只砍了四五萬的價(jià)格,就以均價(jià)7.1萬的價(jià)格成交了。但今年的交易形勢(shì),讓她很快失去了最初的買房喜悅。

“現(xiàn)在的掛牌價(jià),比我最初買的成交價(jià)少了20萬。而我的房子買了后就租出去了,半年只收了3萬元的房租,租售比很低。”陳可說道。

買家開始遲疑不定之時(shí),不少賣家們反倒在這場(chǎng)價(jià)格“拉鋸戰(zhàn)”中,越來越堅(jiān)定了。對(duì)于計(jì)劃賣房的業(yè)主來說,房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到心理預(yù)期外了。許多人如果賣不到心理價(jià)位,寧可房子空置或出租,也不會(huì)低價(jià)賤賣。

最近一段時(shí)間,王麗也把自己位于回龍觀國(guó)風(fēng)美唐的一套3居室,掛到了中介平臺(tái)。等了幾個(gè)月,房子還是沒賣出去。而這段時(shí)間,也成了王麗遭受中介PUA最多的日子。

“中介天天跟我說房?jī)r(jià)降了。但是我們樓3居室的業(yè)主都互相認(rèn)識(shí),沒有一個(gè)降價(jià)的,大家都堅(jiān)持不妥協(xié)?!睘榱说种浦薪榈膲簝r(jià),王麗每次和中介溝通完后,都要自己再重新調(diào)研一番。

不過,房子總歸還是沒能賣出去。幾番考量后,王麗決定守住原本的成交底線,捍衛(wèi)自己的資產(chǎn)價(jià)值,“之前的業(yè)主是在小陽(yáng)春期間,買了再賣了的,才會(huì)著急出手,但現(xiàn)在這波業(yè)主都賣得差不多了?,F(xiàn)在我們這波樓業(yè)主都選擇不降?!?/p>

王麗對(duì)于房?jī)r(jià)的信心在于,執(zhí)行最嚴(yán)調(diào)控政策的北京樓市,并不存在令人擔(dān)憂的投資泡沫。在她看來, 北京限購(gòu)這么多年后,投資客逐步退出北京市場(chǎng),買房人對(duì)于“房住不炒”的意識(shí)早已深入人心。

“除了拆遷戶以外,大家還能擁有多家房產(chǎn)的可能性很小了,買的房子都是用來解決自身需求,不是為了炒房。所以我再急缺錢,寧肯通過其他渠道籌錢,也不考慮降價(jià)出售我的房子,這可是我最值錢的家庭資產(chǎn)啊?!蓖觖愓f道。

市場(chǎng)進(jìn)入激烈的價(jià)格博弈階段。而以目前的情況來看,在政策的及時(shí)雨降臨之前,這種膠著的買賣過程還將持續(xù)下去。“不成交可以,降價(jià)不行。是否能找到買主有時(shí)也要看緣分?!蓖觖愵H有玄機(jī)地說。

作者 | 李 逗

編輯 | 孫春芳

運(yùn)營(yíng) | 劉 珊

關(guān)鍵詞: